Se stai leggendo queste righe, probabilmente nel tuo condominio si è iniziato a parlare di rifacimento del tetto. È normale sentirsi preoccupati: parliamo di un intervento di manutenzione straordinaria tra i più complessi e onerosi per un edificio.

Tra assemblee accese, dubbi sulla ripartizione dei millesimi e normative tecniche, fare chiarezza è fondamentale. In questa guida firmata MARUSSICH Immobiliare, ti accompagneremo passo dopo passo per affrontare i lavori con consapevolezza e senza stress.

Quando il rifacimento diventa obbligatorio?

Il tetto è, ai sensi dell'Art. 1117 del Codice Civile, una parte comune fondamentale: protegge l'intera struttura e garantisce l'abitabilità di ogni singola unità.

L'intervento diventa necessario in due casi principali:

1. Deterioramento strutturale: Quando si presentano infiltrazioni, umidità o cedimenti che compromettono la sicurezza e il decoro dell'edificio (solitamente ogni 30-40 anni).

2. Adeguamento Normativo (Direttiva Case Green): Con l'entrata in vigore delle nuove normative europee sull'efficientamento energetico, il rifacimento del tetto con coibentazione (isolamento termico) non è più solo una scelta, ma un obbligo per migliorare la classe energetica dell'edificio entro le scadenze previste.

L'iter burocratico: come si avviano i lavori?

Non si può improvvisare. Ecco il percorso legale da seguire:

• Delibera Assembleare: I lavori devono essere approvati dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

• Scelta della Ditta e Progettazione: L'assemblea affida l'incarico a un tecnico abilitato (architetto/ingegnere) e a una ditta specializzata.

• Adempimenti Comunali: A seconda dell'entità del lavoro, il tecnico presenterà una CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per manutenzioni straordinarie "leggere" o una SCIA se vengono toccate parti strutturali.

Ripartizione delle spese: chi paga e quanto?

Questo è spesso il punto più dibattuto. Facciamo chiarezza:

1. La regola generale (Millesimi)

Essendo il tetto un bene comune, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Il mito del piano terra: Molti credono che chi abita al piano terra sia esonerato. Falso. Anche se non sei "sotto il tetto", esso protegge le fondamenta e la struttura di cui la tua casa fa parte. Pertanto, partecipi alla spesa.

2. L'eccezione della mansarda o del tetto in uso esclusivo

Se il tetto (o il lastrico solare) è di proprietà esclusiva di un solo condomino, si applica l'Art. 1126 del C.C.:

• 1/3 della spesa è a carico del proprietario esclusivo.

• 2/3 della spesa sono a carico di tutti gli altri condomini che beneficiano della copertura.

Analisi dei costi nel 2026

I costi variano in base ai materiali e alla complessità del cantiere. Ecco una stima media attuale:

• Oneri burocratici e progettazione: Variabili in base al professionista.

• Ponteggi: Circa 15-20 €/mq (oltre all'eventuale occupazione di suolo pubblico).

• Noleggio Gru: Da 1.500 € a 2.800 € al mese.

• Coibentazione (Isolamento): Circa 100-120 €/mq.

• Rifacimento completo (Struttura + Isolamento): Tra i 200 € e i 300 €/mq.

Comprare o vendere casa con lavori deliberati?

Se stai vendendo o acquistando un immobile in un condominio che sta rifacendo il tetto, la trasparenza è tutto. Le spese deliberate prima del rogito restano solitamente a carico del venditore, ma è essenziale una verifica documentale accurata.

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